当前及未来，房地产最大的一个特点就是全面普涨时代已经过去，买房的投资逻辑也在发生改变。但如果就此认为房子不能买了，那就大错特错，我经常说，任何忽悠你快点买房或千万别买房的都不负责任。买房需求是客观存在的，我们必须承认。在知道房价不会大涨大跌，市场趋于稳定后，你更要知道全国市场已经呈现严重分化的趋势，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，在稳定大局下，各地还是有很大差异的。房价稳定可以让炒房者退出市场，但是有些城市买房可能真的会亏，有的城市至少能保值增值，告别大涨时代，寻求安稳的保值增值是很多购房者的愿望。如果调整好自己的心态，并且再掌握一些技巧，基本上就不用太担心了。实际上，国家已经为未来房地产发展方向划定了区域。国家多次表态已经明确，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业，足以看出未来城市发展的方向。因为国家重点支持，这些城市则会在培育产业和增加就业方面给出很多的政策上的倾斜，那么自然而然会在一定程度上去吸引更多的人口流入进来。我们都知道，房地产短期看金融或政策，中期看土地，长期看人口，这就意味着人口在未来相当长时间内起着关键性作用，是一个持续永久性的状态。人口是怎么流动的？是随着城市规划发展流动的，是随着产业流动的，是随着资源流动的，所以从根本上上说，表面上看到的是人口流入，实则背后是影响人口流入的产业和资源的吸引力。你心目中的人口流入型城市有哪些呢？近日，一财根据公开数据对42个重点城市整理的《最新十大人口净流入城市》显示，当前人口净流入最多的10个城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州，全部来自三个经济圈，其中珠三角4个，长三角4个，京津冀2个。这是否与你的期待一致呢？我们平时都是粗略讲人口流入，严格意义上叫人口净流入，就是指常住人口与户籍人口的差值，常住人口大于户籍人口，就说明该城市人口处于净流入，反之则为净流出。我们再回头看这前10个人口净流入城市，前五个是上海、深圳、北京、东莞和广州，除了东莞，其他都是一线城市，只是东莞跑到了广州之前。作为我国经济总量最大的城市，上海也是我国常住人口和城区人口规模最大的城市，就业机会多、薪资水平高，吸引力最大。10个城市中，都分别来自全国三大经济圈，也是三大城市群，基本上与之前我们的判断保持了一致性。有一个问题，或许大家会不明白，最近这些年随着大城市问题的增加，也都提出了人口控制和疏解的政策，大城市的常住人口有所减少，你要看人口流向问题。这也验证了这几年大城市房价稳定的事实，政策严格执行，比如北京非首都功能疏解，实际上都是让房价稳定的重要举措，但大城市还是大城市，需求依然旺盛，所以依然很坚挺，不可能大幅下跌。人口流向决定了房地产发展方向，很显然，大城市疏解的人口很多是不可能回老家的，就北京而言，大部分都流向了周边城市，也就是我们常说的环京。所以，我说，未来房地产的机会一定在大城市周边的城市，即与大城市形成的城市群。因为转移的不仅仅是人口，还包括产业和资源，尽管这个过程比较慢，但是说心里话，随着京津冀协同发展的落实，你会看到已经打破了行政区划限制，实现了交通、产业、资源和政策上的融合对接。中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，今后五到十年，中国最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。都市圈的发展，就是在核心城市周边建大量小镇，这里面有相当大的房地产发展空间。城市核心区里的人会到周边小镇去住，有一些从城市核心区转移出去的制造业企业，这里面很多就业人口也需要去居住。“如果能把都市圈里小镇的房地产发展起来，对核心城市高房价也会起到一定抑制作用。”刘世锦表示，能逐步降低过高房价，从而降低包括核心城市、都市圈范围之内的整个住房成本。我认为这条路是对的，现在很多人被迫选择了周边城市，但是如果从政策上引导，对周边城市的产业和资源加以倾斜，或许人口流动性就会降下来，解决很多现实问题。除了刘世锦，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁也早就表示过，北京房价很高，中低收入群体甚至有些中等收入群体在北京都难买房，可以在北京辖区外，比如在其周边的河北地区进行小城镇建设，虽然离北京有一定距离，但是在解决轨道交通问题的前提下，既能带动北京周边这些中小城市的发展，同时也有助于疏解北京的高房价压力。你没必要杠，说周边不好，但我想说，你完全可以在北京，这个没人强迫，但是对于很多中低收入人群无望在北京买房的，完全可以降低需求，但最重要的还是要把交通、产业和资源对接好，光靠老百姓自己自发是不够的，还需要京津冀协同发展中多方更深入合作。城市群是本来就存在的，只是并没有形成有效的协同发展，未来无论什么规律，一定遵循有人才有未来。房地产也同样会随着这个规律走，但你要知道，未来绝对不是房价的红利，而是宜居宜业的福利，大城市周边会告别粗放式发展，向高质量过渡，我们应该抓住并把握好吸引人口的最根本的东西。很多大城市周边过去起点低、发展慢，所以才更有潜力在协同发展中找到机会，当大城市发展进入瓶颈期后，绝对下一波红利是城市群中核心城市的周边发展机会。
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